Yabancılara toprak satışı hakkında bilmedikleriniz

Toprak, devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir.

Doğal güzellikleriyle, yeraltı kaynaklarıyla ve üç tarafı denizlerle çevrili Karadeniz’den Egeye oradan Akdeniz’e açılan boğazlara sahip Asya ile Avrupa kıtalarını birbirine bağlayan, Dünya’nın belki de stratejik açıdan en önemli topraklarına sahip olan ülkemiz topraklarının yabancılara satışı;

 

Öncelikle yabancılara toprak satışının kısa bir tarihçesi;

28 Şubat 1858 tarihli Islahat Fermanında yabancıların taşınmaz edinimine izin verileceğine dair düzenleme yapılmış, ancak gerçekleşmemiştir.

1860 yılında bütçe açığının kapatılması için İngiltere’ye başvuran Maliye Nazırı Fuat Paşa, Osmanlı Devletine ait taşınmaz malların satılması ve kiralanması hakkının yabancılara, tanınması hususunda İngiltere'nin dayatması ile karşı karşıya kalmıştır.

Dış borca karşılık borç veren ülkelerin dayatmaları bir bir hayata geçirilmiştir.

1868 yılında çıkarılan İstimlâk Nizamnamesi (7 Sefer Kanunu) ile yabancı gerçek kişilerin ülkede taşınmaz ediniminin önü açılmıştır. (Fransa, İngiltere, Avusturya-Macaristan, Prusya, Almanya, Hollanda, Birleşik Amerika, vb.) İstimlâk Nizamnamesinde karşılıklılık ilkesine yer verilmemiştir.

Yasanın çıkmasından sonraki dönemde İzmir'de tarıma elverişli arazilerin 1/3'ü İngilizlerin eline geçmiştir.

Diğer taraftan, yasanın çıkması ile birlikte, İngiliz, Fransız ve İtalyanlar Akdeniz kıyısındaki toprakları satın almaya başlamışlardır.

1877'de Osmanlı-Rus Savaşı çıktığında Osmanlı Devleti gelirlerinin % 60-70'i dış borç ödemelerine aktarılmaktadır.

1913 yılında yapılan bir düzenleme ile yabancı şirketlerin de Osmanlı'da taşınmaz ediniminin önü açılmıştır.

Filistin toprakları da bu yasalara dayanılarak Filistinlilerce satışa çıkarılmış ve İsrail devletinin bu satın alınan topraklar üzerinde kurulması sonucunu doğuran etkenlerden biri olmuştur.

1914 yılı: savaş sırasında yabancılara toprak satışı yasaklandı.  24 Temmuz 1923 yılında imzalanan Lozan antlaşmasına göre yabancılara mal edindirme sadece karşılıklılık esası ilkesine bağlanmıştır.  1924 yılında çıkarılan 442 sayılı köy kanununun 87. maddesi ile yabancıların (gerçek ve tüzel kişi) köylerde arazi ve emlâk almaları yasaklandı.

Lozan Antlaşması ile yabancılara tanınan taşınmaz edinme hakkının büyük ölçüde sınırlandırıldığı görülmektedir.

 

Karşılıklılık ilkesi: Öğretide en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkesinde diğerinin vatandaşlarına aynı kapsamdaki hakları, karşılıklı tanımalarını belirten bir ilkedir.

Bu ilkeye göre bir yabancının Türkiye’de bir haktan yararlanabilmesi, T.C. vatandaşlarının da o yabancının ülkesinde aynı tür ve nitelikte haklardan fiili ve hukukî eşitlik aranarak yararlandırılmasına bağlıdır. Örneğin bir İngiliz vatandaşı Türkiye’den toprak alabiliyorsa Türklerin de İngiltere’den fiilî ve hukukî olarak toprak satın alabilmeleri gerekmektedir.

 

1984 yılında 3029 sayılı kanunun ilgili maddelerinde yapılan değişiklikler ile “hangi ülkelere... Karşılıklılık ilkesinin uygulanmayacağı, hangi bölge ve illerde kısıtlamalardan hangi ülkelere istisna tanınacağı Bakanlar Kurulu'nca belirlenir” denilerek, bazı ülke vatandaşlarına karşılıklılık ilkesi aranmaksızın mal edinme hakkı verilmiştir.

Toprak, devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir.

Anayasa Mahkemesi'nin (1984/14 Esas No'lu) Kararı ile 3029 Sayılı Kanun “Ülkede yabancının arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet sorunu gibi değerlendirilemez. Toprak, devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir” gerekçeli kararı ile iptal edilmiştir.

1986 yılında Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra dönemin Hükümetince bu kez 3278 Sayılı Kanun çıkartılmıştır.

Buna göre Suudi Arabistan, Kuveyt, Bahreyn, Birleşik Arap Emirlikleri, Oman Sultanlığı, Katar ülkeleri ile bu ülke uyruklu gerçek kişilerin karşılıklılık ilkesi aranmadan belediye sınırları içerisinde taşınmaz edinimi serbest bırakılmıştır.

3278 Sayılı Kanun ile yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesinin ötesinde yabancı ülkelerin de Türkiye'de taşınmaz ediniminin önü açılmıştır.

Karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır.

Anayasa Mahkemesi, ikinci kez, yabancılara toprak satışının önündeki engelleri kaldıran bu yasayı (3278 Sayılı) 1986/ 24 sayılı Kararı ile iptal etmiştir.

 

4916 Sayılı Kanun, 03.07.2003

4916 Sayılı üçüncü düzenleme, Köy Kanununun; Yabancı gerçek kişilerin köy arazilerinde taşınmaz edinimini yasaklayan 87. maddesini iptal edilerek, köy arazilerinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimini serbest bırakmıştır.

Tapu Kanununun 35.maddesinde yapılan değişiklikle; Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesinde karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır.

30 hektar üzerindeki taşınmaz satışları Bakanlar Kurulu iznine tabi hale getirilmiştir

Anayasa Mahkemesi,

Sınırlı ayni hakların uzun süreli kullanılması halinde de mülkiyet hakkının kullanılmasından doğan sonuçlara benzer bir duruma” yol açacağı,

Yasa ile Bakanlar Kurulu'na verilen yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz alımında geniş takdir yetkisinin yetki devrine neden olacağı,

Kamu yararı gibi net olmayan bir ölçütün yasaya konulmasının hukuka aykırı olacağı gerekçesi ile (2005/14 Sayılı Karar ile) yasayı iptal etmiştir.

5444 Sayılı Kanun, 29.12.2005

Son yapılan düzenleme ile Tapu Kanunun 35. maddesinde,

Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektar ile sınırlandırılmış, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya,

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı uyruklu şirketlerin sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeni ile korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği ile korunması gereken alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları belirlemeye,

 

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler hükmü getirilmiştir. (Özel kanunlar, Doğrudan Yabancı Yatırımcı Kanunu, Turizmi Teşvik

Kanunu, Petrol Kanunu, Maden Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunudur.)

 

 

Diğer ülkelerde Yabancılara toprak satışı:

Bulgaristan; yabancılar tarım arazilerini satın alamamaktadır. Fransa; yabancılara, nihai alıcısı saptanmadan taşınmaz satılamıyor.

 

Hırvatistan; toprak satışına izin yoktur. İngiltere; toprakların kraliçeye ait olması nedeniyle bir süre için sadece kullanma hakkı veriliyor. İngiliz vatandaşının dahi bir mülk edinmesine izin yoktur.  İsrail; toraklarının yüzde 80'i devlete aittir. Devlet toprakları İsrail vatandaşlarına bile satılamıyor.  İsveç; yabancıların tarım arazisinde taşınmaz mal edinmesi yasaklanmıştır.

 

İsviçre; yabancılara toprak satışı yasaktır. Macaristan, Slovakya, Estonya, Letonya, Litvanya  gibi ülkelerde en az 7 yıl daha AB vatandaşlarına tarım ve orman arazileri satılmamaktadır.  Polonya; tarım ve orman arazilerinin yabancılara satışı 12 yıl boyunca yasaklanmıştır.

 

Romanya; yabancıların mülk edinme hakkı yoktur. Rusya; toprak satışına izin yoktur.

 

Şili; ülke sınırlarının 50 mil içine kadar olan bölgelerde yabancıların toprak satın alması yasaklanmıştır. Ukrayna; toprak satışına izin yoktur. Yunanistan; yabancıların sınırında, sınıra yakın bölgelerde ve adalarda toprak satın alması yasaklanmıştır.

Dünyada hiçbir ülkede yabancılara tarım arazisi satılmamaktadır.

 

Ülkemizde ki ise;

En son 2005 yılında iş başında bulunan hükümetin yasalarda yapmış olduğu düzenlemeler neticesinde karşılıklılık ilkesi kaldırılmış ve yabancıların taşınmaz mal sahibi olmasına sınırlıda olsa izin verilmiştir. Bu kanunlara göre 2,5ha(hektar) ile toprak alımı sınırlandırılmış 30ha üzeri ve alım yapılan İl’in binde beşine kadar alım izni de bakanlar kuruluna bırakılmıştır.

 

Fakat Yabancılar, 2,5 ha üzerinde bir alana gereksinim duyduklarında birkaç kişi bir araya gelerek bu durumu aşabilmektedir.

Şirket alımlarında ise 5444 sayılı yasada hiçbir kısıtlama yoktur. Şirketler binlerce, yüz binlerce dekarlık toprak alımı yapabilirler. Yabancı şirketlere bir ilin yüzölçümünün binde beşini geçmemeleri gibi bir koşul da yasada mevcut değildir. Yabancı şirketler istedikleri kadar toprak sahibi olabilmektedir.

 

Ayrıca Ülke topraklarının binde beşi GAP bölgesinde yabancılar adına Türk vatandaşlarının almış oldukları taşınmazlarında var olduğu bilinmektedir ki yapılan bir araştırmaya göre GAP bölgesinde sadece İsraillilerin almış oldukları taşınmazların yüzölçümü 450.000 dönüm civarındadır. Bu tapuların üzerinde şimdilik Türk vatandaşlarının ismi yazmaktadır. Geçmişte Yahudiler 1914 yılında kurdukları fonlarda biriken paralarla Filistinlilerden alınan topraklarda 100 bine yakın kişiden oluşan Yahudi kolonisi kurdular. Bunu yeni koloniler izledi. Son nokta ise satın alınan bu topraklarda yavaş yavaş oluşturulan bir Yahudi devleti.

 

İsrail in Filistin toprakları üzerinde, benzer taktikle devlet kurduğu örneğine bakılırsa bu durumun sonunu tahmin etmek hiçte zor olmayacaktır. Suyun ve zengin yer altı kaynaklarının, kontrolünün kendi elinde olmasını istediği açıktır.

 

Ülke topraklarının binde 5'i yabancı gerçek kişilerin eline geçecek (388 000 ha.) ve tapulu mülkleri olacaktır. Yaklaşık olarak 4000 km2 olan bu alan da, 3600 km2 olan Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti nin topraklarından büyüktür.

2003 yılından sonra yapılan satış Cumhuriyet tarihinden 2003 yılına kadar yapılan satıştan 10 kat daha fazladır.

2003 yılına kadar 11 milyon m2 taşınmaz satışı yapılırken, 2003 yılından sonra 132 milyon m2 üzerinde taşınmaz satılmıştır.

Enerji koridoru olarak adlandırılan, Orta Doğu ve Avrupa gibi iki önemli bölgeyi birleştiren, jeopolitik ve stratejik öneme sahip Ülkemizde bu şekilde bir toprak politikasıyla yabancılara toprak satışının, gelecek için önemli sakıncalar doğurması, gelecek nesillere büyük sorunlar yaratabilecektir.

Genel olarak baktığımızda, ülkemizde yaşanan, stratejik öneme sahip devasa kurum ve kuruluşların (Petkim, Tüpraş, Seydişehir Alüminyum, Telekom), madenlerin, limanların, elektrik ve suyun özelleştirilmesi ile birlikte enerjiden haberleşmeye, tarımdan sanayiye kadar tüm alanlarda yeniden yapılanma sürecinde, bu alanlardan devletin çekilmesi ve serbest piyasaya bırakılması yabancıların mülk edinmesinin eleştiri ile sınırlanmasının ötesinde öneme sahiptir.

 

Bir kɑrış dɑhi olsɑ vɑtɑn toprɑğını sɑtmɑm, zirɑ bu vɑtɑn bɑnɑ değil milletime ɑittir.

Milletim de bu toprɑklɑrı ɑncɑk ɑldığı fiyɑtɑ verir. Çünkü bu toprɑklɑr kɑnlɑ ɑlınmıştır, kɑnlɑ verilir!

II. Abdulhamid Han
Kaynak:

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası

 

Hazırlayan : Fatih Özkür - Milli Fikir ARGE